顶级酒店网
顶级酒店查询
首页 > 酒店时刻 > 酒店开业 > 正文

酒店做长租公寓最靠谱吗?

2017-06-09 来源:  热度: 举报
分享到:
T + -

(副标题:酒店做长租公寓最靠谱吗?)

长租品牌公寓正在抢传统租房市场的生意。

相比传统二房东信息不透明、房子脏乱差、房产中介服务质量低,装修靓丽、服务周到并保障安全的品牌公寓,租起来似乎省心不少,尽管价格贵很多。

据行业研究机构前瞻产业研究院《中国互联网+长租公寓产业商业模式创新与投资机会研究报告》数据统计,截至2015年,中国房屋租赁的交易额总规模就达到8000亿元左右。目前国内城镇人口约7.7亿人,按30%的租房率来算,大概有2.3亿的人口需求,租赁市场未来的租金规模可达万亿。

长租公寓这片“蓝海”,令无数投资者、金融机构、酒店集团、创业者、传统中介机构趋之若鹜。但不少租房者体验过公寓后又重回房产中介的怀抱,这揭示了目前很多公寓品牌的问题现状。

目前,公寓品牌所有者分为三种:一是酒店集团旗下的,比如如家旗下的逗号公寓、华住旗下的城家公寓、铂涛旗下的窝趣公寓;二是房地产企业旗下的,比如万科的泊寓和世联行旗下的红璞公寓;三是互联网创业公司的公寓,如YOU+公寓、魔方公寓等。

类似滴滴出行、摩拜单车等火热的领域,大部分公寓品牌欲通过资本和互联网对公寓行业进行改造——先规模,后盈利。

以规模最大的2009年成立魔方公寓为例,其旗下已有100栋物业,已完成C轮3亿美元融资,估值10亿美元。

但在改造过程中,很多公寓品牌出现入住率下滑、运营乏力、盈利困难等问题,反而是二房东实现盈利。租房这样的一个传统赚差价的、稳赚不赔的行业却亏损了。

以万科广州旗下的泊寓为例,万科以溢价率超100%拿下,每平方米的平均成本投入约2000元,整个项目共计投入了4000万-5000万元。若按每个房间平均1500元/月的租金计算,整个项目近700个房间一年租金收入约1260万元。在租金仍是主要收入来源的情况下,实现收支平衡最少需要四五年。

城家公寓CEO金辉接受界面新闻记者专访时表示,目前很多公寓品牌亏损的原因主要是执行中成本控制不精准。品牌公寓的高规格导致价格普遍比二房东要高很多,如果运营能力不够,无法产生相应的溢价来消化高租金,大量租客最终选择了二房东或者中介方。

客房一天不出租就不能创造价值,当市场打开时,增加收入只有再开新店,利用规模效应降低成本。所以大多数公寓品牌优先追求规模效应,甚至过分利用杠杆。

金融机构也表现出对长租公寓的兴趣,目前不少公寓品牌以租约证券化的模式,与金融机构建设合作关系。业主和租客的合同打包成一个资产包,租户按月付房租,而公寓运营方则可以提前收回一年的应收款。对品牌公寓来说,这一年几千万的租金,有可能是用来拍下一栋新物业。

随着规模的增加,相应的空置率、人力成本更会急剧增加,运营管理能力、成本控制能力遭受挑战,跟之前的盈利模型产生较大差距。一旦产生通滞或收益达不到,就会发生资金链断裂。

互联网、物联网、金融、产业转型给公寓行业带来发展红利,但事实证明,公寓本质上还是重资产、重运营、重服务的传统行业。

传统意义上的长租公寓是居住性的体验为主,决策属性属地化、线下决策成本高,完全实现互联网获客比较困难。由于公寓行业依赖于本地的运营能力和销售能力,互联网改造难度大,在规模化程度不够的情况下,单店覆盖本区域的模式反而可能净利润更高。

公寓是长线投资,盈利缓慢考验着互联网企业。而房地产公司资金上占有绝对优势,拥有多年开发经验可以在源头改善房屋结构,另外公寓这种长租模式与房地产也是强关联性,但房地产企业也习惯了资金快进快出。

公寓和酒店一样都是重服务的行业,线下运营能力是其所长。长租公寓与连锁酒店是模型对标的关系,传统的连锁酒店具有成本控制、会员制和差异化经营三大核心优势,标准化管理、运营系统、完善的加盟体系、品牌溢价能力,这些天然的优势帮助其直接切入整栋式公寓领域。

但酒店集团进入公寓这一新兴行业,同样面临着挑战。

目前各大连锁酒店集团自己的公寓品牌最先尝试的都是最擅长的、与酒店模型更类似的集中式公寓。

从产品来看,逗号公寓母公司雅住管理集团运营三条产品线,分别是逗号公寓、青巢公寓、逗号之家,根据定位人群对产品进行细分:逗号公寓针对收入相对稳定、有生活追求的白领,配备社交大客厅;青巢公寓针对20-26岁刚踏入社会的年轻人,大部分时间用于工作,房间面积小于逗号公寓;逗号之家是针对为企业提供一站式住宿的蓝领公寓,类似集中宿舍。目前三种产品都是三个月以上起租。

城家公寓成立于2015年,是华住酒店集团和IDG资本共同出资成立的公寓品牌,其推出的“共享生活平台”包括三条产品线:城家集中式公寓、城家分散式民宿(类似途家和Airbnb)和城家服务,城家服务是利用华住的保洁服务做碎片化响应,即付费保洁服务。

双方策略有所不同,城家公寓没有对白领公寓进行产品细分,而主打的是灵活入住、长短租相结合、集中式和分散式相结合、以及线上线下的打通。

对此,金辉对界面新闻记者表示,长短租结合在系统上有一定困难,长租公寓的系统强调运营人均成本极小化,而短租需要增加人员配置,两类客户的服务频次和内容都不一样,导致内部成本管控和管理流程也有区别。但另一方面,长短结合也将产生一定的溢价空间,时间越短单价越高。

除了长租和短租的区别,公寓产品形态还分为集中式和分散式,分散式是指将分散在各个小区的民宅进行统一托管、改造和出租。城家公寓以集中式公寓起步,曾尝试做分散式托管公寓失败。金辉分析,分散式公寓的长租依赖于传统的中介和本地的客源,互联网改造难度大。

显然,酒店集团更擅长标准化运营集中式物业,城家退而求其次,选择了只管理不改造的类似Airbnb更轻的民宿模式,形成集中式和分散式相结合的模式。

金辉表示,分散式不能放弃,因为其覆盖面积更大。集中和分散相结合可以覆盖更多人群,也避免了拿整栋物业难的问题。

虽然公寓是一个传统的行业,但互联网不可避免地将改造公寓行业。例如目前城家已经实现“去前台化”,实现线上预定、线下入住。

金辉认为,酒店集团相比互联网公司、金融公司,更擅长线下精准运营。所谓精准就是“每一个产品在合适地方,合适成本,产生合适收益的过程,响应合适的服务,服务合适的人群,不高不低,不偏不倚”。

他表示,城家的策略是实现单店盈利。

人房比(酒店员工数量与客房数量的比值)是衡量住宿业成本的一个重要指标。经济连锁酒店以严苛的成本控制著称,金辉透露,汉庭的人房比在0.15-0.18,公寓的人房比只有其1/3。

目前城家与华住之间已经进行了大量的对接和打通,比如共享开发资源、零件资源、整个供应链、会员营销体系、IT系统。一定程度上,华住的基础让城家得以加快产品研发的周期并降低试错成本。

以智能化门锁为例,去年城家与华住下属IT公司盟广、以及制造厂商和软件提供商共同成立了家盟云创智能科技有限公司,整合智能门锁产业链。

但酒店的经验复制到公寓时,也会遇到困难。目前经济型酒店的入住率盈亏线要保持60%-70%、高星酒店要50%,公寓可能更高。

虽然酒店和公寓都是重服务的行业,但公寓的差异性更强,因为每个公寓所处的位置不同,客群也不同;而酒店则通过品牌和价位锁定客群,所以公寓运营的繁琐化程度比酒店高。

另外,长租更偏向于居住型本地化的运营模式,销售渠道、获客方式不同于酒店。“用互联网改造长租的决策模型很困难,但中短租提供标准化的产品和服务,能很快利用互联网模式来进行交易,”金辉称。

华住集团信息技术部总监宋洪方对界面表示,酒店和公寓后台管理系统不同:酒店每一天酒店的房态都在更新,系统的关键点在于房量和房态的控制;而长租公寓由于是长期租住,系统的关键点是一整套的签约流程,包括录入房源、预约看房、安排开房、借还钥匙、签署协议、租房押金、退租、物业保洁等等。

显然,酒店集团不能照搬之前的成功经验,而要在其基础上进行改造。

以IT系统为例,金辉认为,目前酒店业的管理还是PC技术端遗留下来的产品——通过前台一台PC机和PMS来进行所有的运营管理,未来公寓的运营管理将会真正为移动、互联的,使所有控制点更加扁平化。

“例如通过手机二维码支付的自助式洗衣房、通过移动设备管理保洁阿姨,完全不同于传统酒店之前死板的纸质报单的运营模式,”金辉举例称。

不难看出,城家公寓是华住“野心”中的关键一环——通过打通长短租的界限实现大住宿业态的融合。城家目前在全国有20多家门店,金辉透露,未来三年这个数字将超过300家。

长租公寓行业还处于开始阶段,虽然有很长的试错过程,但所有玩家都不想退出这个“万亿级”的市场。可以试想,未来规模效应产生后,大量创新玩法将产生,在运营的基础上形成溢价——未来公寓的利润来源将不仅仅是租金。

金辉分析,未来长租公寓的溢价有两种,一是在时间维度上,长短租结合的运营模式在时间维度上会产生溢价;二是社群溢价:公寓不仅是经营空间,更是经营人群。未来行业里的独角兽并不是规模最大的,而是经营最精准、与互联网最贴合的公司。

为您推荐
  • 头条
  • 乐享
  • 度假
  • 旅行
  • 顶级
  • 精品
  • 奢华
  • 亲子

2019年度最火网红酒店 Jungle Keva酒店

顶级酒店查询
顶级酒店查询

快乐旅行

酒店欣赏

顶级酒店查询
  • 亲子酒店
  • 特色酒店
阅读下一篇

特朗普酒店谋扩张:只拿下全美26个主要城市中的5个

美国新任总统特朗普旗下酒店宣布,未来的重点将放在美国市场,计划在全美26个主要城市建造特朗普酒店。

返回网站首页返回酒店开业首页
北京顶级酒店 天津顶级酒店 河北顶级酒店 山西顶级酒店 内蒙古顶级酒店 辽宁顶级酒店 吉林顶级酒店 黑龙江顶级酒店 上海顶级酒店 江苏顶级酒店 浙江顶级酒店 安徽顶级酒店 福建顶级酒店 江西顶级酒店 山东顶级酒店 河南顶级酒店 湖北顶级酒店 湖南顶级酒店 广东顶级酒店 广西顶级酒店 海南顶级酒店 重庆顶级酒店 四川顶级酒店 贵州顶级酒店 云南顶级酒店 西藏顶级酒店 陕西顶级酒店 甘肃顶级酒店 青海顶级酒店 宁夏顶级酒店 新疆顶级酒店 香港顶级酒店 澳门顶级酒店 台湾顶级酒店 三亚顶级酒店 丽江顶级酒店 大理顶级酒店