万科狂飙:斥资1569亿拿地并购 经营现金流锐减254%

　　一边高喊“活下去”一边高歌猛进地并购拿地，龙头房企万科A(000002.SZ)戏剧般的表现或是时下大型房企普遍的处境。

　　继收购华夏幸福、海航部分项目及公司股权后，11月9日，万科又收购了嘉凯城旗下5家公司股权。

　　据记者不完全统计，2018年初以来，万科实施的涉及项目、股权或资产的收购至少有14起，耗资超过230亿元。

　　此外，万科在拿地方面也颇为积极。根据万科披露的数据，今年前10个月，其累计新增项目205个，新增权益建筑面积达到2453.74万平方米，累计耗资1338.17亿元。

　　大举并购使得万科的负债激增、现金流锐减。截至今年9月30日，万科流动负债达到10441.36亿元，首次突破万亿。随着大举扩张，公司的现金流急剧减少。今年前9个月，其经营现金流净额同比下降254.02%。

　　为了支撑其拿地扩张，今年以来，万科不断举债。截至三季度末，其资产负债率升至84.93%，这已是从2014年以来的连续四年增长，也是其上市以来的最高值。

　　在去杠杆、房地产市场调控背景下，万科为何一边喊“活下去”、一边又举债拿地?对此，记者向万科发去采访函，但未获得具体答复。

　　11月23日，一上市房企人士向记者称，目前，房企处于洗牌阶段，中小型房企生存艰难，不断出售股权、地块，而大型房企则趁机低价拿地，拥地过冬。而于万科而言，频频拿地扩张与负债猛增、流动性承压，二者如何平衡将会对以郁亮为管理层的万科形成挑战。

1338亿拿地居行业第二

　　在房地产市场调控之际，万科依然延续激进扩张风格。

　　11月10日，嘉凯城公告称，将旗下5家公司股权出让给万科，交易价格为3.55亿元，以及约30亿元的股东债权款，合计约33.58亿元。

　　公告显示，本次交易资产包中，涉及位于杭州、诸暨、重庆等4座城市共6个房地产项目，项目剩余可售面积超过71.06万平方米，合计负债达89.21亿元，净资产仅为4.34亿元。今年前8个月，合计亏损1.4亿元。

　　据介绍，基于发展策略考量，万科通过收购嘉凯城资产包，可加大对华东市场的布局，有利于业务扩展。

　　其实，这已是短短一个月内万科实施的第三次较大规模并购。今年国庆节之后的10月9日，万科斥资32.34亿元收购华夏幸福旗下5家公司部分股权，获得位于河北涿州、大厂、廊坊和霸州市的多宗土地，总用地面积约33.93万平方米，均为住宅用地。这也是北京万科年内最大一笔并购，收购完成后，万科成功布局了环京区域。

　　11月6日，万科又收购了海航旗下广东兴华实业有限公司100%股权，转让价款约10.35亿元，加上一笔5.47亿元的原股东贷款，交易价款合计为15.82亿元。资料显示，广东兴华实业的主要资产为中央海航酒店广场项目。该项目总建筑面积17.7万平方米，是一个集写字楼、酒店、公寓及商业于一体的综合体项目。

　　上述三次并购，万科合计耗资81.74亿元。一个月耗资超80亿元并购，于万科而言创了历史纪录。

　　其实，今年以来，万科收购项目的动作较为频繁。据不完全统计，从今年1月联合旗下商业平台印力以83.65亿元价格收购凯德旗下20个购物中心开始，万科至少实施了14起收购，累计耗资230.86亿元。而这，还不包括一些未公布交易金额的并购项目及一些旧城改造项目。

　　除了通过收购项目间接拿地外，万科在直接拿地获取方面也很踊跃。据万科经营数据，今年前10个月，万科新增建筑面积为4193.4万平方米，其中权益建筑面积为2453.74万平方米，累计耗资1338.17亿元，平均楼面价为5453.59元/平方米。其拿地金额和建筑面积，仅次于碧桂园(拿地金额为1197亿元)，位居行业第二。

　　综上所述，通过直接间接拿地，万科合计耗资约1569.03亿元。

流动负债首次破万亿现金流承压

　　大举拿地的万科也面临着现金流承压的局面。三季报显示，截至今年9月底，公司负债总额达到12163.30亿元，首次超过万亿，较年初的9786.73亿元增长了2376.57亿元，增幅为24.28%。同期，公司资产总额为14322.22亿元，较年初增加了2668.75亿元，增幅为22.90%。

　　从负债端看，公司有息负债为2432.03亿元，较年初的1906.25亿元增长了525.78亿元。有息负债大幅增加直接吞噬了公司不少利润。今年前9个月，公司财务费用高达46.3亿元，而去年全年为20.75亿元，增加了25.55亿元，增幅为123.13%。这意味着，今年前9个月，公司创造的利润有46.3亿元用于支付了利息。

　　此外，负债中，流动负债为10441.36亿元，首次突破万亿元大关，较年初的8473.55亿元增加了1967.81亿元。而在12124.08亿元流动资产中，货币资金为1327.66亿元，较年初1741.21亿元减少了413.55亿元。存货7078.93亿元，较年初增加了1098.05亿元。而公司的存货周转率逐年下降。2015年，其存货周转率为0.4029次(约为893天)，2017年降至0.3005次(约1198天)，今年前9个月为0.1759次。

　　负债大幅攀升，存货高企且周转率下降，使得万科的偿债压力明显增大。

　　从偿债指标看，截至今年9月30日，万科的资产负债率为84.93%，较年初的83.98%增长了0.95个百分点。这也是2014年以来，公司资产负债率连续5年上升，更是达到公司上市27年来的最高值。同时，公司的流动比率、速动比率分别为1.16倍、0.48倍，2017年底为1.20倍、0.50倍。仅以2017年底数据，其流动比率接连下降，创下了公司上市以来的最低值，这也表明公司偿债能力下降。

　　此外，基于并购，万科的现金流亦呈现紧张局面。今年前9个月，公司经营活动现金流净额为-257.31亿元，去年同期为167.06亿元，去年年底为823.23亿元。三季度经营现金流锐减了254.02%，且由正转负。

　　为缓解流动性压力，万科频频举债。今年11月15日晚间万科公告称，公司成功发行2018年度第二期中期票据，规模为20亿元。截至9月底，公司应付债券余额为429.31亿元。

　　此外，万科还筹划发行H股。10月29日，万科增发H股的申请已被证监会受理。

试图寻求扩张与流动性平衡

　　扩张与流动性，二者如何平衡将会对以郁亮为管理层的万科形成挑战。

　　针对万科大举收购拿地扩张，一家上市房企人士向记者表示，时下正处于房地产市场洗牌之际。小型区域性房企因融资受限苦苦煎熬，不少已被收购。中小型房企的日也不好过，多在不断收缩战线，或出售项目股权、或寻找合作合伙一起开发等。基于此，一些大型房企频频出手低价接盘，借此低成本扩张。

　　其实，在去杠杆及房地产市场调控的背景下，房企资金普遍趋紧，即便是龙头房企，也得谨慎行事。

　　记者采访了解到，今年四季度以来，不少房企融资后不再像以前那样用于拿地扩张，而是用于还债及补充流动资金，提高流动性。

　　此外，全国范围内，此前，从财报上看，业绩还算不错的一些房企，在不断强调快速回笼资金。包括恒大、万科、金地、中粮等房企陆续通过开盘优惠，推特价单位房等手段开展促销，越秀地产等中小型房企也加入降价促销阵营。

　　记者注意到，万科拿地权益比在下降。今年10月，万科新增项目11个，占地面积合计为179万平方米，计容积率建筑面积372.3万平方米。其中万科权益建筑面积174.1万平方米，需支付权益价款87.6亿元。而11个新增项目中，只有天津一个项目为企业100%权益持有，有5个项目的权益占比在50%—70%，而另外5个项目的权益占比则低于50%。

　　拿地权益比下降一定程度上也说明万科“差钱”，这从其发行H股或可说明一二。目前，万科正在筹划发行H股，而近期，香港股市下跌幅度不小，此时发行H股似乎不是一个合适的时机。

　　上述上市房企人士表示，大肆扩张的同时，万科接连融资，其意是试图寻求扩张与流动性资金的平衡。