酒店该何去何从：收购、出售还是维持现状？

　　到底什么时候该收购酒店、出售酒店或维持现状?做出最后的决定需要经过广泛的分析，长远角度的思考以及对风险的评估。

　　美国目前处于近几年来最长的升级改造期之一，而且低汇率、强劲GDP、可用资金以及与其他周期相比的可衡量增长等强劲的经济指标推动了酒店业交易的进行。此外，尽管美国酒店客房的供需差距有所缩小，但整体仍然很大。预计2019年的入住率和每间可用客房收入(RevPAR)将有所增加。

　　但是周期中的变化是不可避免的。酒店市场什么时候会经历衰退?酒店该如何在客房供大于求或者引入新品牌时保持稳健发展?Airbnb和其他潜在的企业颠覆者的持续影响力如何?面对这些市场波动的暗示，酒店业主必须考虑在投资周期晚期的正确做法——是收购其他品牌、出售业务还是维持现状?

开始将进行“大规模收购”

　　位置，位置，位置!这是酒店成功经营的关键。在投资周期晚期进行收购前，需要了解目的地的发展潜力，选择一个有多种收入来源的地点从而提高盈利能力，并且要对将要进入的市场的当地经济情况进行研究。品牌选择也很重要。选择一个可以增加市场当前的产品组合的品牌酒店，这样你就可以更好的吸引客户，并且不会与其他系列品牌展开竞争。

　　此外，还要了解大众的评价从而确定房地产的价值，研究特定交易的指标，并了解现实的融资选项，以便做出明智的收购决策。

　　战略性的1031交易法则就是出售一个合格的房产，并在短时间内收购另一个合格的房产。此次交易被视为一次交换，而不是简单的销售，而且纳税人可以享有极大的税收优惠。

出售部分业务也是一个解决方案

　　在投资周期晚期，越来越多的酒店业主开始测试其酒店的物业改进计划(PIP)，他们想知道是否有必要进一步分配资金资源或出售并转移到其他业务。

　　如果市场中相同的物业已经过度供应，或者在坚持品牌PIP深入酒店业主的管控时，酒店业主可能会选择出售部分业务。检查可靠的在线评论网站，了解客户对酒店的评价，因为这有助于确定现有业务是否值得实行PIP。然而，在出售之前投资PIP的业主通常会使该物业对买家更具吸引力。

　　其他出售业务的好时机是在特许经营协议结束时或1031交易法则成为可行选择时。无论以什么原因出售，酒店业主需要有一个现实的定价期望，所以他们不能忽视审查其他买主的机会。

坚持下去 维持现状

　　在保有酒店资产的时候，有一个以获得利润为目标的长期战略计划对酒店业主来说很重要，但是这也能与酒店业不稳定的发展周期相适应。

　　维持酒店现状使得今天的业主在支出方面处于一种新的监控模式，因此要谨慎对待当前成本和新费用上涨的影响。当业主开始增加支出时，这些支出需要在供应指标基础上根据房地产业绩和发展预测进行仔细评估。

　　PIP预期也是一个暗示因素。投资品牌要求的合规性可能会增加收入，提高客户忠诚度和带来更健康的资产。根据市场条件和某个地区的现有产品，酒店业主也可以探索更适合不断变化的目的地的其他品牌选择。

　　在投资周期不管是进行收购、出售还是维持现状，酒店业主都应与Marcus&Millichap这样的专家合作，其在提供专家建议和定制咨询分析方面有丰富的经验。2017年，Marcus&Millichap的National Hospitality Group完成了237宗酒店交易，价值13亿美元。

　　经营形势和经济变化是不可避免的，因此酒店业主必须考虑处理这种必然性的方法，以及是否购买、出售或维持酒店现状。无论采取哪种措施，目标都是为了确保酒店产品的蓬勃发展，提供完美的客户体验和提高盈利能力。(编译：品橙旅游 Rose)