酒店物业不受青睐　首创置业加快处置步伐

　　首创置业近期发布公告显示，公司及全资附属公司Central Plaza于6月5日订立交易合同，以6.67亿元的价格，将所持的北京金融街国际酒店物业股份中的59.5%股权予以出售。

　　买方盛途有限公司，为工银控股有限公司旗下附属公司。出售前首创置业持有该酒店34%的股权，该笔交易完成后，首创置业剩余持有金融街国际酒店10%的股权，Central Plaza持有49.5%股权。

　　金融街国际酒店位于北京市西城区金融大街，前身为金融街洲际酒店，于2005年开业，是洲际酒店集团在北京的第一家洲际酒店。不过在合作了12年之后，今年1月1日，洲际已经退出该酒店的运营管理，酒店随后更名。

　　洲际的撤牌在业界一度引发波澜，尽管洲际酒店当时给出的理由是“因合同到期合作自然终止”，但过去几年该酒店持续下滑的业绩，或许是首创终止和洲际合作的一大原因。

　　首创公告显示，该酒店2016年税后利润为6914万元，2017年为9866万元，整体提供利润能力并不强。北京产权交易所在5月发布的转让公告则显示，截至今年3月31日，北京金融街国际酒店营业收入3111.2万元，净利润亏损131.97万元，资产总计8.58亿元，负债总计11.8亿元，而标的企业资产净值则为2.9亿元。

　　公告称，加快公司非核心资产的周转周期，增加流动资金，优化资产结构，是此番出售的重要因素。将金融街国际酒店股权出售后，首创置业还持有部分酒店股权。对于这部分股权是否会持续出售，首创置业相关人员表示，需要看国资委对于产业结构优化的要求。

　　今年4月，首创置业CFO范书斌在接受采访时便表示，加快周转率是首创置业今年提出的新目标，一些不太好的资产今年会加强去化，其中就包括酒店物业：“租赁酒店不是很赚钱，持有物业不是写字楼，影响资产流动性，增加负债压力，所以今年会把这类资产进行变现。”

　　另外，一些大规模的车位，以及拿地三年以上尚未开发的土地，都在首创置业今年考虑出售的范围之内。

　　这家老牌国企如今也感受到快周转的重要性，并明确了“今年800亿、明年达1000亿元、后年1400亿”冲刺进度。经营端方面提出“369”的概念，即拿地3个月报建、6个月开工，9个月开盘的节奏指标。

　　为了保证业绩指标，首创置业还计划在6月修改公司对一线工程的考核制度，将员工奖金和考核指标挂钩，以保证进度推进。

　　除了出售酒店资产，首创今年还积极融资，进一步保证资金流动性。6月1日，首创还发布公告，建议在北金所挂牌发行不超过20亿元人民币的融资计划，用于公司旗下子公司一级开发建设。

　　范书斌透露，今年房地产企业都意识到调控的影响，特别是政府限价后，拿了土地不开发不行。随着金融调控加强，房企快周转变得非常重要。据悉，将流动性不佳的资产出售后，一级开发、长租公寓和文创产业将是首创投资业务的重点。

　　一度曾被房地产企业热衷的酒店业务，近年来呈现出被频繁出售的态势。最为人熟知的便是去年万达一口气以199.06亿元将77家酒店出售给富力地产，以在当时补充紧张的资金流动性；海航集团在面临资金缺口时，也将包括希尔顿、红狮酒店在内的多家海外酒店股权予以出售。

　　和首创置业同样根据国资委要求优化资产的，还有中粮集团。去年10月，大悦城地产以24.7亿元的总代价，将位于北京长安街的W酒店出售，这家被改造后交由喜达屋运营管理的酒店曾被寄予厚望，但最终平均出租率和客房收入都和集团内其他酒店收益相去甚远，最终被处置。

　　迈点研究院的数据显示，近几年，高端和中高端酒店平均房价、单位房源平均收入都有所下降，其中高端酒店平均入住率为59%，中高端酒店为64%。近年来政府反腐工作限制对高端酒店的公务消费，以及短租公寓、民宿酒店平台的兴起，对高端及中高端酒店的业绩都带来影响。

　　RET睿意德董事索珊认为，目前中国城镇化各物业都出现无效供应的饱和，酒店属于重资产，考虑到可售物业标准化股价以及资产运营成本，会成为企业出售资产时优先考虑的物业类型。

　　据悉，金融街国际酒店出售后，将部分改造为写字楼物业。值得注意的是，去年首创以26亿元出售的北京翠宫饭店，也同样改造为写字楼物业。

　　有业内人士认为，不论是金融街国际酒店所处的金融大街，还是翠宫饭店所处的知春路，对写字楼都有较大需求缺口，改造为写字楼物业不失为给业主带来盈利的一种方式。

　　世邦魏理仕发布的《2018年中国商业地产投资市场报告》中就表示，写字楼依然是目前投资者意向最强烈的物业类型，商业改办公楼、酒店改办公楼的投资机会都更具吸引力。